首页 > 商业 > 正文

绿城重回行业前十 为何投资者仍不买账?

2021年03月25日  05:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

3月22日晚间,绿城中国(03900.HK,以下简称“绿城”)发布了2020年度业绩报告,营收、利润、净利润、每股基本盈利等多项核心财务数据均有所增长。其中营收

3月22日晚间,绿城中国(03900.HK,以下简称“绿城”)发布了2020年度业绩报告,营收、利润、净利润、每股基本盈利等多项核心财务数据均有所增长。其中营收657.8亿元(人民币,下同),同比增长6.8%;利润57.63亿元,同比增长46.5%;净利润37.96亿元,同比增长53.1%;基本每股收益1.05元,同比增长90.9%。

2020年,绿城凭借2892亿元总销售额回归行业前十,在个别榜单上甚至排在了第八位。

3月23日举行的业绩发布会上,绿城中国董事会主席张亚东对外抛出“新5年计划”,预计到2025年,公司房地产开发合同销售额目标达到6500亿元。

如张亚东所言,经历了2015-2018年的康复期、2018-2020年的健身期,绿城在2020-2025年将会进入起跑期。

然而,投资者并不买账。3月23日午间收盘,绿城股价大幅下跌8.94%,当天下午业绩发布会之后,股价依然下滑,收报10.38港元/股,跌幅达12.48%,位居港股房企跌幅之首。3月24日,绿城收报9.91港元/股,再度大跌4.53%。

从年报来看,限价政策影响毛利率导致“增收不增利”、资产减值计提等,都是资本市场对该公司持保留态度的主要原因。值得一提的是,发布年报同一天,绿城发布董事会成员变动公告,两名由中交委派的董事刘文生与周连营,分别退休与调回中交任职,取而代之的是另两名“中交人”吴文德与任洪蕾。管理层人来人往,公司运营彻底固化,过去宋卫平时代的绿城仿佛渐行渐远。

历史短板

年报披露,2020年绿城中国2892亿的合同销售额中,有2147亿为自投销售,其中权益销售为1194亿,权益销售占比为55.61%。头部房企中,目前只有旭辉控股(00884.HK)和绿城权益占比低于60%。旭辉控股董事长林中此前也公开表示会上调权益占比。

2020年绿城中国新增项目85个,预计新增货值3288亿,其中,权益货值约1885亿,预计权益货值占比为57.33%。未来,绿城的权益占比是否有上调空间?

对此,绿城执行董事、行政总裁郭佳峰解释称,绿城2020年拿地权益占比为57%,这个情况的出现与项目、公司发展有关,但绿城有增减10%的主动权。他举例称,去年拿的项目都比较优质,吸引了包括平安等金融机构在内的部分公司想来参股;今年上半年预估项目的权益占比超过80%,比如杭州拿地基本100%股权。“一方面出于经济考量,账上现金不用效能也会降低;另一方面出于团队培养考量,花同样多的钱,不如引入战略合作伙伴,可以多做几个项目培养团队。”

此外,成本管控仍然是绿城一直以来的问题。2020年绿城“三费”中,行政开支微涨,销售开支同比上涨10.6%,财务费用同比上涨41.8%。其中,206.18亿规模的永续债,全年融资成本达到7.12%。永续债一方面吞噬绿城利润;另一方面又为绿城投拓提供资金支持。但绿城执行董事、执行总裁耿忠强也透露,到期后将不再继续做永续债了。

此外,公司计提资产减值13.34亿。其中,对足球资产、酒店资产计提了8.56亿,房地产类计提了4.78亿。绿城此前已连续4年计提坏账,2016-2019年,绿城减值计提分别为2.14亿元、9.8亿元、17.35亿元、13.76亿元。

绿城的问题,既有行业大背景的因素,也有前几年的历史沉疴的问题。如何在未来发展中磨平这些问题对公司的负面影响,恐怕是公司管理层无法回避的。

绿城的未来

或许是为了刺激资本市场,绿城董事会主席张亚东在业绩会上抛出未来5年计划:冲刺6500亿,当然,这里面包含代建业务1500亿与“绿城+”新兴业务的400亿。2021年,绿城准备实现3100亿销售目标。

在头部房企逐渐多元化,不再强调规模的今天,绿城却仍寄希望于规模扩张。张亚东对于2025年绿城合同总销售额达到6500亿很有信心,称一年15%的增长率不难做到。他相信房地产市场会是良币驱逐劣币,有品质企业肯定会越来越强。

值得一提的是,截至2020年12月31日,绿城银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币652.03亿元,相比2019年同期的518.94亿元,增长超过百亿,绿城或许还面临如何提升资金效率、如何花钱的问题。

按照绿城的土储市值匡算,实现上述销售目标是可行的,但投资者关注的也不是规模,而是企业未来可持续增长的动力,或者说有质量的增长。绿城另一被资本市场质疑的是盈利问题。虽然毛利上升,但毛利率下滑,这是“增收不增利”的典型表现。这与权益销售占比过低有关,加上近年来业内毛利率也出现了下滑迹象。

2020年,绿城毛利155.73亿元人民币,与2019年持平;实现毛利率23.7%,较2019年的25.4%下降1.7个百分点;核心净利润39.93亿元,较2019年的43.36亿元,同比下降7.9%

同比下滑。其中物业销售毛利率23.5%,较2019年的24.8%下降1.3个百分点。

绿城管理层表示,核心净利润和主毛利率下降,主要是因为受限价政策影响,产品溢价未能充分体现。郭佳峰表示,为了防范系统性风险,2020年投资策略有所调整,比如杭州和宁波,这两个城市整体运营上优势明显和效率较高,但平均利润率不是很高。因此绿城去年在杭州拿地不多,反而在宁波加大了投资。郭佳峰认为去年下半年开始,全国土地市场溢价率走高,在此背景下,绿城开始加大收并购以及勾地项目的获取力度,尤其在长三角地区。

以“三道红线”指标来看,绿城目前还是“黄档”房企,有一项“剔除应收账款的资产负债率”未达标。这也是高周转房企普遍未能达标的一项。

耿忠强表示,截至去年底,剔除预售账款的资产负债率71%,小幅越线,这一指标在2018年是73%。他预计,2023年之前,绿城剔除应收账款的资产负债率会达标,从而转“绿档”。耿忠强指出,绿城正在主动控制债务规模、提升销售区划的力度,从而提高集团现金流的回流量及投拓效率。

 申博app下载

分享到:
相关新闻
网站地图 菲律宾太城申博 申博娱乐网 申博现金百家乐 咪牌百家乐
申博游戏端下载 申博真人游戏登入 菲律宾申博太阳网上娱乐99 太阳城亚洲注册
申博娱乐手机登入 太阳城亚洲注册 777老虎机游戏登入 申博138开户
申博棋牌游戏 申博电子游戏 申博现金网址 太阳城登入
百家乐真人游戏 盛618登入 澳门星际赌场 申博电子游戏